房地产开发企业如何预缴增值税款?

一.预收款范围

全面营改增后,各地税务机关关于房地产开发企业预收款范围基本明确为:分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款以及定金等。诚意金、认筹金和订金则不属于预收款,但在后期如确认销售行为成立,并且转为所购买不动产的部分款项时,则需在销售成立时作为预收款。

二.预征率和计算

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。(《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十一条规定)

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

三.预缴时间、地点

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。(《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十二条规定)

其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。

四. 举例

A房地产公司自行开发房产新项目,2021年1月5日收到甲的认筹金10,000元;2月5日收到首付款200,000元,并且认筹金转作房款的一部分;3月5日收到按揭款500,000元。

问:2021年1月-3月应分别预缴多少增值税?

1.2021年1月收到的认筹金不属于预收款,应预缴增值税0元;

2.2021年2月收到的首付款和转为房款的认筹金属于预收款,应预缴增值税=预收款/(1+适用税率)*3%=(200,000+10,000)/(1+9%)*3%=5,779.82元。

3.2021年3月收到的按揭款属于预收款,应预缴增值税=50,0000/(1+9%)*3%=13,761.47元。