房开企业一般计税可抵减销售额的注意问题

房开企业项目可选择简易计税和一般计税方法,选择一般计税方法核算增值税,除了按照一般计税税率换算销售额,对于企业为了获得土地支付的土地价款和支付的拆迁补偿款,允许在计算销售额时扣除。

根据国家税务总局公告2016年第18号 “房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。”

在账务处理中,会将契税计入土地价款中核算,就会有人误会是否契税也可以计入地价款计算抵减销售额,文件中提到支付土地价款仅包含向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,以及财税[2016]140号文件补充的,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。由此可知,契税不属于上述费用,所以契税不可以抵减增值税的销售额。

企业在拿地过程中还会发生拆迁补偿费,按照财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。需要注意的是纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

小结:支付的土地价款可以取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,可抵减增值税销售额;契税不属于法规中规定的土地价款,不可抵减增值税销售额;拆迁补偿款需提供真实性资料方可抵减增值税销售额。