商业房产相关税务筹划技巧

  今年,疫情对国民经济造成了很大程度上的影响,致使很多商业体的经营受到了重创,关闭的门店比比皆是。这对于商业运营公司来讲,不单单是销售额的影响,涉税支出也有很大程度的影响,其中较为明显的就是房产税和增值税,因此懂得一定的筹划技巧,合理合法的进行纳税筹划,对于商管公司来讲,无疑也是一个不小的贡献。

  (本文仅讨论自持物业的商管公司涉及的房产税和增值税,对于单独成立的只做运营不持有资产的商管公司,不做讨论。)

  一、房产税筹划技巧

  房产税分为从价计征和从租计征两种方法,对自用商业,一般以商业原值的70-80%,按1.2%税率计算房产税;出租商业按实际收取的租金按12%税率计算房产税。实务中大多数为按年计算,按季度分次缴纳。

  商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税,租赁合同的设计是关键。

  为使商业及时产生租赁效益,一般商管公司在签订租赁合同中,会给予承租者一定期间的免租期优惠,并且绝大多数企业在合同中明确约定免租期。但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视,导致税务稽查,产生滞纳金,甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。

  财税〔2010〕121号第二条明确规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

  因此,对于免租期,商管公司虽然没有取得租金收入,但依然应当按照房产原值缴纳房产税,并且通常情况下,按照从价计征比从租计征的税负还要高,因此从房产税的角度来讲,对于商管公司来说,免租期并不是一个好的事情。

  举例说明:假设某商业建筑面积200平米、建造成本为1000万元,出租的单位面积月租金标准为每平方米150元(月租金30000元),租期1年,给予承租方三个月的免租期(即整个租期租金共计为:30000元/月*9=270000元,按12个分摊计算,实际月租金为22500元),假定该地区地税务部门规定房产税从价计征扣减比例为30%。

  筹划前,免租期(前3个月)出租方每月应承担的房产税(从价计征)为:1000*(1-30%)*1.2%/12=0.7万元;租赁期(后9个月)出租方每月应承担的房产税(从租计征)为:30000元/月*12%=3600元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:7000*3+3600*9=53400元。

  筹划方法:合同中不约定免租期,直接按免租期分摊后的实际月租金22500元/月确定整个租赁期限的租金标准。那么,对于整个租赁期,该商管公司均从租计征房产税。

  筹划后,该商管公司需要缴纳的房产税共计:22500元/月*12%*12=32400元,可实现减税约合21000元。

  二、增值税筹划技巧

  对于商管公司在商业运营管理中,对于商业体实际上是存在一定程度上的商业综合管理服务的,比如公共区域的清洁服务、安保服务、夜间秩序维护服务、商业营销活动策划、商业广告发行等。

  因此,在租赁合同中,对于商管公司做的管理性的服务收入以及租金收入应当于合同中进行分别约定。

  结实务中的行业标准,一般情况下租金和商业综合服务费为8:2或7:3较为常见。

  按目前增值税征收政策,对于商管公司一般纳税人,其管理运营收入对应的税率为6%,不动产租赁业务税率为9%;对于商管公司小规模纳税人,其管理运营收入对应的税率为3%,不动产租赁业务税率为5%。

  由于不同业务对应的增值税税率差异,合同对于不同业务进行明确划分后,对于增值税的筹划效果,无疑是明显的。

  最后,需要提醒大家的是,纳税筹划的前提一定是在合法的基础上结合业务实质以及行业标准,进行的合理的筹划,才是安全有效的,一切脱离实际的、以逃避税收为目的的、不合理的“筹划”,将会为企业带来很大的涉税风险。

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